თემატური ცენტრი

უძრავი ქონება საქართველოში

საკუთრების შემოწმება, უცხოელის შეზღუდვები, ხელშეკრულებები, მშენებლობა, იჯარა და ქონებრივი დავები.

01

ქონებრივი დავები საქართველოში: საკუთრება, თანამესაკუთრეობა, საზღვარი და უძრავი ქონების სასამართლო დაცვა

ქონებრივი დავა შეიძლება ეხებოდეს საკუთრების წარმოშობას, რეესტრის ჩანაწერს, თანამესაკუთრეთა გამოყენებასა და გაყოფას, საკადასტრო საზღვარს, მეზობლის ჩარევას, იპოთეკას, დეველოპერის ვალდებულებას ან მემკვიდრეობას. საჯარო რეესტრის ამონაწერი კრიტიკული მტკიცებულებაა, მაგრამ ისტორიული დოკუმენტი, საკადასტრო/ტექნიკური მასალა, ფაქტობრივი ფლობა და გარიგების ნამდვილობა ხშირად ცალკე კვლევას მოითხოვს. გადაუდებელ შემთხვევაში საჭიროა ქონების გასხვისების ან ცვლილების დროებითი შეჩერების შეფასება.

02

უცხოელის მიერ უძრავი ქონების შეძენა საქართველოში: სრული სამართლებრივი გზამკვლევი

უცხოელს შეუძლია საქართველოში მრავალი ტიპის არასასოფლო-სამეურნეო უძრავი ქონების შეძენა, მაგრამ სასოფლო-სამეურნეო მიწაზე ორგანული კანონი მნიშვნელოვან შეზღუდვებს ადგენს. უსაფრთხო გარიგება მოითხოვს კატეგორიის, საკუთრების, მშენებლობის, ხელშეკრულებისა და თანხის მოძრაობის ერთიან შემოწმებას.

03

უძრავი ქონების due diligence საქართველოში: 12 კრიტიკული შემოწმება

იურიდიული შემოწმება პასუხობს არა მხოლოდ იმას, ვინ არის რეგისტრირებული მესაკუთრე, არამედ რა ზღუდავს ქონებას, როგორ შეიქმნა უფლება, შეესაბამება თუ არა შენობა ნებართვას და შეუძლია თუ არა ხელშეკრულებას მყიდველის დაცვა.

04

დეველოპერისგან ბინის შეძენა საქართველოში: ხელშეკრულების მთავარი რისკები

მშენებარე ბინის მყიდველი დღეს იხდის ქონებაში, რომელიც სრულად შეიძლება ჯერ არ არსებობდეს. დაცვა დამოკიდებულია დეველოპერის უფლებაზე, პროექტის კანონიერებაზე, გადახდის ეტაპებზე, დაგვიანების რეალურ შედეგსა და საკუთრების რეგისტრაციის მექანიზმზე.

05

ბინის შეძენა თბილისში: იურიდიული შემოწმება ავანსამდე

ავანსის გადახდამდე უნდა შემოწმდეს გამყიდველის საკუთრება, ბინის საკადასტრო იდენტობა, იპოთეკა ან ყადაღა, თანამესაკუთრე, მშენებლობის სტატუსი, დავალიანება და უსაფრთხო გადახდის პირობა.

06

უცხოელის საკუთრება და სასოფლო-სამეურნეო მიწა: შეზღუდვის წინასწარი ტესტი

უცხოელის მიერ ბინის ან არასასოფლო ქონების შეძენა და სასოფლო-სამეურნეო მიწის ფლობა განსხვავებულ რეჟიმს ექვემდებარება; მიწის დანიშნულება, მყიდველის სტატუსი და კანონით დაშვებული გამონაკლისი გარიგებამდე უნდა დადგინდეს.

07

ქონების ტიტული და ტვირთები საჯარო რეესტრში: ამონაწერის სწორად წაკითხვა

რეესტრის ამონაწერი უნდა წაიკითხოთ როგორც უფლების, მესაკუთრის, ობიექტის, იპოთეკის, ყადაღის, ვალდებულების და განაცხადის მიმდინარე სტატუსის ერთიანი ჩანაწერი; მხოლოდ მესაკუთრის სახელის ნახვა due diligence არ არის.

08

უძრავი ქონების წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება: ავანსი, პირობები და გასვლა

წინარე ხელშეკრულებამ ზუსტად უნდა განსაზღვროს ობიექტი, ფასი, ავანსის ბუნება, ძირითადი ხელშეკრულების პირობები, due diligence, ტვირთის მოხსნა, ვადა და გასვლის შედეგი; მოკლე ჯავშნის ფორმა ხშირად საკმარისი არ არის.

09

მშენებარე ბინა და დეველოპერის ხელშეკრულება: პროექტისა და გადახდის დაცვა

მშენებარე ბინის მყიდველი იღებს დასრულების, ნებართვის, ხარისხის, ფართობის, დაფინანსებისა და დეველოპერის გადახდისუნარიანობის რისკს; გადახდა უნდა უკავშირდებოდეს გაზომვად ეტაპებს და რეგისტრირებად უფლებას.

10

ბინის ჩაბარება, სამშენებლო დეფექტები და დაგვიანება: მტკიცებულების გეგმა

ჩაბარებისას მყიდველმა უნდა შეადაროს ფაქტობრივი ბინა ხელშეკრულებას, პროექტს და სპეციფიკაციას; დეფექტი, ფართობის სხვაობა და დაგვიანება წერილობით უნდა დაფიქსირდეს მიღებაზე ხელმოწერამდე ან დათქმით.

11

ქირავნობა და იჯარა: გამქირავებლისა და მოიჯარის დავის პრევენცია

ქირავნობის ხელშეკრულებამ უნდა განსაზღვროს ობიექტის მდგომარეობა, ფასი, დეპოზიტი, კომუნალური ხარჯი, შეკეთება, წვდომა, შეწყვეტა და ნივთის დაბრუნება; ზეპირი შეთანხმება მტკიცებულების რისკს ზრდის.

12

თანამესაკუთრეობა, საზღვარი და მემკვიდრეობით მიღებული ქონება: დავის რუკა

თანამესაკუთრეობისა და საზღვრის დავაში უნდა გაიმიჯნოს რეგისტრირებული წილი, ფაქტობრივი სარგებლობა, საკადასტრო მონაცემი, მემკვიდრეობის ჯაჭვი და შესაძლო ყალბი დოკუმენტი; ერთი პრობლემის გადაწყვეტა დანარჩენს ავტომატურად არ აგვარებს.

13

ბინის ყიდვა საქართველოში: დეველოპერის, რეესტრისა და ხელშეკრულების იურიდიული შემოწმება

უძრავი ქონების ამონაწერი აუცილებელი დასაწყისია, მაგრამ სრული due diligence არ არის. მყიდველმა უნდა შეამოწმოს მესაკუთრე და უფლებამოსილება, იპოთეკა/შეზღუდვა, მიწის კატეგორია, მშენებლობისა და ჩაბარების სტატუსი, დეველოპერის ხელშეკრულება, გადახდის პირობები და ისიც, რა მოხდება ვადის დარღვევისას.

14

უცხოელის მიერ ბინის ყიდვა საქართველოში: რეესტრი, ხელშეკრულება და უსაფრთხო გადახდა

ბინის ყიდვისას უცხოელმა უნდა შეამოწმოს საკუთრება, შეზღუდვები, მიწის კატეგორია, ხელშეკრულება, დეველოპერი, გადახდა და რეგისტრაციის გზა.

15

დეველოპერთან ბინის დავა საქართველოში: დაგვიანება, დეფექტი და თანხის დაბრუნება

დეველოპერთან დავისას რეკლამა, ხელშეკრულება, მშენებლობის სტატუსი, გადახდები, ჩაბარების აქტი და დეფექტების მტკიცებულება ერთიანად უნდა შეფასდეს.

16

ბინის ქირავნობის ხელშეკრულება და გამოსახლება საქართველოში: მესაკუთრისა და დამქირავებლის უფლებები

ქირავნობის დავაში ხელშეკრულების ვადა, ქირა, დეპოზიტი, შეწყვეტის წესი, დაზიანება და ფაქტობრივი ჩაბარება წერილობით უნდა იყოს დალაგებული.

17

საჯარო რეესტრის ამონაწერი საქართველოში: იპოთეკა, ყადაღა და საკუთრების შემოწმება

ამონაწერის წაკითხვამ უნდა აჩვენოს არა მხოლოდ მესაკუთრე, არამედ შეზღუდვები, საკადასტრო მონაცემები, დანიშნულება, თანამესაკუთრე და რეგისტრაციის ისტორია.