რეესტრის ამონაწერი უნდა წაიკითხოთ როგორც უფლების, მესაკუთრის, ობიექტის, იპოთეკის, ყადაღის, ვალდებულების და განაცხადის მიმდინარე სტატუსის ერთიანი ჩანაწერი; მხოლოდ მესაკუთრის სახელის ნახვა due diligence არ არის.
მოკლე პასუხი და საკითხის ფარგლები
რეესტრის ამონაწერი უნდა წაიკითხოთ როგორც უფლების, მესაკუთრის, ობიექტის, იპოთეკის, ყადაღის, ვალდებულების და განაცხადის მიმდინარე სტატუსის ერთიანი ჩანაწერი; მხოლოდ მესაკუთრის სახელის ნახვა due diligence არ არის.
უძრავი ქონების უსაფრთხო გარიგება მოითხოვს არა მხოლოდ მიმდინარე ამონაწერს, არამედ უფლების წარმოშობის, საკადასტრო მონაცემის, შეზღუდვების, მშენებლობის სტატუსის, ხელშეკრულების და გადახდის მექანიზმის ერთიან შემოწმებას.
- ქონების მყიდველები, გამყიდველები, ინვესტორები, დეველოპერები, გამქირავებლები და მოიჯარეები
- პასუხისმგებელი ორგანო: საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო და შესაბამისი მუნიციპალიტეტი
- იურისდიქცია: საქართველო
რა დოკუმენტები და მტკიცებულებები უნდა მოამზადოთ
ამ საკითხის შეფასება დაიწყეთ შემდეგი მასალის სრულყოფილი და თანმიმდევრული ნაკრებით: ახალი ამონაწერი და საკადასტრო გეგმა, რეესტრის ისტორიული დოკუმენტები, იპოთეკის ან სხვა შეზღუდვის საფუძველი, მიმდინარე სარეგისტრაციო განაცხადები.
უცხოურ დოკუმენტს შეიძლება დასჭირდეს აპოსტილი ან ლეგალიზაცია და სათანადო ქართული თარგმანი. ასლი, თარიღი, გამცემი და დოკუმენტის კავშირი დასამტკიცებელ ფაქტთან ცალკე შეამოწმეთ.
- ახალი ამონაწერი და საკადასტრო გეგმა
- რეესტრის ისტორიული დოკუმენტები
- იპოთეკის ან სხვა შეზღუდვის საფუძველი
- მიმდინარე სარეგისტრაციო განაცხადები
პროცედურა და სამუშაო თანმიმდევრობა
ჯერ გადაამოწმეთ რა იყიდება და ვის ეკუთვნის, შემდეგ — რა ტვირთები და ტექნიკური შეზღუდვები არსებობს, ბოლოს კი მოარგეთ ხელშეკრულება აღმოჩენილ რისკებს. გადახდა და რეგისტრაცია წინასწარ შეთანხმებული დახურვის სქემით უნდა შესრულდეს.
ამ თემისთვის პრაქტიკული თანმიმდევრობაა: ობიექტის კოდის და მისამართის შედარება; ყველა რეგისტრირებული ჩანაწერის კლასიფიკაცია; ტვირთის მოხსნის ან თანხმობის პირობის შექმნა; დახურვამდე განახლებული ამონაწერის მიღება. თითოეული ნაბიჯის წინ გადაამოწმეთ კომპეტენტური ორგანო, შეტანის ფორმა და მოქმედი ვადა.
- ობიექტის კოდის და მისამართის შედარება
- ყველა რეგისტრირებული ჩანაწერის კლასიფიკაცია
- ტვირთის მოხსნის ან თანხმობის პირობის შექმნა
- დახურვამდე განახლებული ამონაწერის მიღება
ძირითადი რისკები და ხშირი შეცდომები
ამ საკითხში მთავარი რისკებია: ძველი ამონაწერი; მიმდინარე განაცხადის გამოტოვება; იპოთეკის მოხსნის დაუდასტურებელი დაპირება; საკადასტრო ობიექტის არასწორი იდენტიფიკაცია. რისკი შეაფასეთ არა მხოლოდ სამართლებრივი შედეგით, არამედ დროის, ხარჯის, აღსრულების და სხვა მიმდინარე სტატუსზე ზემოქმედებით.
თუ დოკუმენტები ერთმანეთს ეწინააღმდეგება, ჯერ წინააღმდეგობა ახსენით და გაასწორეთ; დამატებითი მასალის დაუგეგმავად შეტანამ შეიძლება პრობლემა გააღრმაოს.
- ძველი ამონაწერი
- მიმდინარე განაცხადის გამოტოვება
- იპოთეკის მოხსნის დაუდასტურებელი დაპირება
- საკადასტრო ობიექტის არასწორი იდენტიფიკაცია
შემდეგი ნაბიჯის გადაწყვეტილების გეგმა
შექმენით ერთი სამუშაო ფაილი: ქრონოლოგია, მიზანი, დოკუმენტების რეესტრი, ოფიციალური წყაროების ბმულები, ვადები და პასუხისმგებელი პირები. ქონების ტიტული და ტვირთები საჯარო რეესტრში არ უნდა გადაწყდეს მხოლოდ ფორმის შევსებით — საბოლოო ნაბიჯი თქვენს ფაქტებსა და რისკის ტოლერანტობას უნდა მოერგოს.
თუ შედეგი გავლენას ახდენს თავისუფლებაზე, საქართველოში ყოფნაზე, ბავშვზე, მნიშვნელოვან ქონებაზე ან ბიზნესის უწყვეტობაზე, მოქმედებამდე მოითხოვეთ ინდივიდუალური სამართლებრივი შეფასება.
- დაადასტურეთ ფაქტები და სტატუსი
- გადაამოწმეთ მოქმედი ოფიციალური წყარო
- დააფიქსირეთ ვადა და სარეზერვო გზა
- მიიღეთ წერილობითი გადაწყვეტილება ან რეგისტრაციის მტკიცებულება
მნიშვნელოვანი შენიშვნაეს მასალა არის ზოგადი ინფორმაცია და არა ინდივიდუალური სამართლებრივი რჩევა. კანონი, ოფიციალური პრაქტიკა, საფასური და ვადა მოქმედებამდე კვლავ გადაამოწმეთ თქვენი ფაქტების მიხედვით.