格鲁吉亚房产登记摘录：检查抵押、查封和产权

先说结论：用地籍身份读完整摘录，不要只看地址

先确认地籍号、登记对象、所有人和权利类型，再阅读负担和限制。城市、街道或公寓名称可能相同，地籍号才是核对对象的起点。

摘录只反映某一时间点。成交前、解除抵押后或发现新文件时，都应根据交易阶段取得新的记录。

• Property buyers, sellers, investors, developers, landlords and tenants
• Responsible authority: The National Agency of Public Registry and the relevant municipality
• Jurisdiction: Georgia

证据文件：摘录、地籍图、权利来源和授权

准备最新摘录、地籍图、权利来源文件、抵押或查封记录、共有资料、用途和建筑资料、所有人身份证明及代表人授权。

将摘录中的每一项限制对应到合同风险和需要取得的解除或同意文件。不要把不熟悉的登记术语翻译成‘没有问题’。

• fresh extract
• cadastral plan
• encumbrance and mortgage record
• title document
• owner or representative authority

程序顺序：确认对象、读权利、查限制、验证权限、复核成交

第一步确认地籍和实际对象；第二步确认所有权和权利类型；第三步读取抵押、查封、地役权和其他注记；第四步核对卖方或代表人权限；第五步取得解除、同意或补充文件；第六步在成交和登记前重新复核。

如果涉及开发商、共有、外国买家、农业土地或未完工建筑，应把相应的建设、土地和合同风险纳入同一清单。

• confirm cadastral code
• check owner and title type
• read mortgage, seizure and easement
• compare history and designation
• order a fresh extract before closing

常见风险：使用旧摘录或误读限制

常见问题包括摘录和实际单元不匹配、用地址不用地籍号、忽略共有、将抵押和查封混为一谈、没有核对代表人授权，以及在解除登记前付款。

对限制有疑问时，应取得正式解释或专业意见，而不是根据中介或卖方的口头描述决定。

• using an old extract
• cadastral mismatch
• misreading an encumbrance
• missing authority
• relying on address without code

决策清单：交易前核对十项

核对地籍号、对象、所有人、权利类型、面积、用途、抵押、查封、共有和授权。再确认摘录日期、解除文件、付款顺序和登记收件。

把发现的每项限制写成‘谁负责解除、何时完成、未完成时我能否退出或退款’。

• Confirm facts and current status
• Recheck the current official source
• Record the deadline and fallback route
• Obtain the written decision or registration evidence

地籍号和对象

地籍号要与合同、地籍图、实际单元和付款对象一致。

所有权与权利类型

所有权、使用权、共有和其他登记权利不能互换解释。

抵押

确认抵押权人、解除条件、付款路径和解除登记，而不是只听说‘银行会放行’。

查封与限制

查封、禁转或其他注记可能影响处分和登记。获取书面解除或适当法律路径。

共有和代表

确认谁必须签字、谁收款、谁能申请登记以及授权是否覆盖交易。

登记历史

历史记录有助于发现近期转让、权利来源和反复负担，但不能代替当前摘录。

电子文件

电子摘录和提交材料要确认其来源、可验证性和接收机关是否接受。

官方服务费用

摘录、登记、加急和地籍服务的费用与时间以公共登记机关官方页面为准，并在提交日核对。

如何阅读房产摘录中的关键项目

先将摘录中的地籍号与拟购买房产核对，再查看登记所有人及其份额。卖方由代理人代表时，应检查授权文件；地址或照片不能代替地籍号核查。

分别阅读抵押、查封、地役权和其他限制，确认权利人、涉及的房产、日期及登记依据。摘录显示登记信息，但不一定说明合同的全部条款或解除负担的办法。付款前应取得基础文件和书面解除方案。

比较地籍图与登记历史，尤其注意面积、用途或共有人的变化。签约前和登记前重新取得摘录，因为旧摘录不能证明当前登记状态。