先看答案
房地产法律尽调不仅要确认登记所有人，还要核查权利来源、负担、地籍、建筑许可、实际状况以及合同能否保护买方。
1至3：所有人、权利依据和历史
取得最新登记摘录和地籍图，核对卖方身份及签字权限。检查产生产权的文件，并注意快速转售、继承争议、代理交易或未成年人的权益等异常历史。摘录反映查询日的记录，并不代表已经覆盖所有历史风险。
4至6：抵押、查封和第三方权利
抵押、税务担保、查封、地役权、租赁和其他使用权会产生不同后果。卖方承诺解除负担并不够，应明确债权人文件、付款顺序和同步登记安排，也要核查实际居住人的情况。
7至9：地籍、建设和投入使用
将地籍边界与现场、测量和面积进行比较。对于建筑物，核查许可、批准设计、变更、投入使用以及公共区域。法律审查和技术审查相互补充，律师不能证明建筑结构安全。
10至12：争议、合同和付款安全
核查已知争议、通知、开发商义务和公共事业欠费。合同应通过保证、条件、补救、赔偿和退出权回应尽调发现。付款应与所需文件和产权登记相联系，不受控制的大额预付款会削弱买方的谈判能力。
尽调报告应当交付什么
报告应区分已确认事实、未解决问题、风险等级和实际回应：继续交易、增加条件、调整结构或退出。每份摘录都应记录取得日期，因为登记信息可能在签约前发生变化。
重要提示本材料仅供一般信息参考，不构成个性化法律意见。行动前请结合您的事实重新核实现行法律、官方实践、费用与期限。