外国人在格鲁吉亚买公寓：登记、合同与安全付款

先说结论：先核对产权和限制，再支付大额款项

先确认地籍号、登记所有人、权利类型、面积、用途和负担，再检查卖方身份、共有或配偶签字、开发商权限、建筑状态和实际单元。外国买家还要确认交易对象是否受土地类别或其他法律限制影响。

付款顺序应与尽调和登记绑定。合同要说明若登记、面积、负担、授权或语言版本不一致，买方可以暂停、退款或解除。

• Property buyers, sellers, investors, developers, landlords and tenants
• Responsible authority: The National Agency of Public Registry and the relevant municipality
• Jurisdiction: Georgia

证据文件：登记、地籍、合同和卖方授权

准备当前登记摘录、地籍图、土地用途、产权来源、卖方和代表人身份证明、授权、买卖合同及附件、付款账户和开发商许可或交付记录。

比较登记地址、地籍号、面积、实际房间、停车位和储藏室。保存书面承诺，不要把网站截图或口头保证当作已经核实的权利。

• fresh registry extract
• cadastral plan and land designation
• seller authority
• sale contract and annexes
• payment and registration records

程序顺序：识别房产、尽调、改合同、付款、登记

第一步确认房产和卖方；第二步取得登记及技术资料；第三步检查抵押、查封、共有、土地类别和建筑；第四步把保护条件写入合同；第五步按条件付款和交割；第六步在成交日复核登记并完成权利登记。

外国买家、预售、农业土地、开发商项目和代理交易可能需要不同的文件或专业意见。不要用一套普通公寓模板覆盖所有交易。

• check cadastral code and owner
• identify mortgage and seizure
• assess land category and permits
• correct contract risks
• order a fresh extract at closing

常见风险：先付全款后发现第三方权利

常见问题包括签约人不是登记所有人、共有人的同意缺失、抵押或查封没有解除、停车位没有独立权利、土地类别不符合预期、双语合同不一致，以及付款到未经授权账户。

如果对方拒绝提供当前摘录、要求无条件全款或只依赖代理承诺，应把它视为交易风险而不是正常便利。

• relying on an agent's promise
• missing agricultural-land limits
• paying the full price early
• unclear parking or storage title
• inconsistent contract languages

决策清单：外国买家签约前核对十二项

核对地籍号、所有人、权利类型、面积、用途、抵押、查封、共有、土地类别、建筑状态、授权和付款账户。再确认合同语言、登记日、交付和退款机制。

把定金、尾款、钥匙、登记、贷款、维修、欠款和文件交付写成顺序条件，不要只写一个交割日期。

• Confirm facts and current status
• Recheck the current official source
• Record the deadline and fallback route
• Obtain the written decision or registration evidence

登记摘录

取得足够新的摘录并与实际房产匹配。旧摘录只能说明过去时间点。

土地类别

确认交易对象是公寓、非农业土地还是涉及农业土地的权利，并按买方身份检查限制。

开发商和建筑

核对开发商权利、项目许可、交付、公共区域、面积和最终登记路径。

卖方授权

确认登记所有人、代理人、共有者和收款人之间的权限一致。

停车位和储藏室

这些空间可能有独立登记、共有使用或仅有合同约定，不能只凭编号确认。

双语合同

确定控制语言、译文、金额、面积、日期和违约条款完全一致。

登记费用与时间

登记服务的费用和时间应以公共登记机关提交日的官方页面为准，不要写入无法更新的固定承诺。

成交日复核

签约和登记之间可能产生新负担。成交前再取摘录并保存提交收件。