格鲁吉亚开发商公寓纠纷：延期、缺陷与退款

先说结论：先保存违约证据，再提出具体救济请求

开发商争议不只是‘晚了’或‘有缺陷’。要把承诺、合同义务、付款、计划日期、实际交付、缺陷、通知和损失对应起来。

在确定请求前先保护证据。未经记录就开始维修、签署无保留交付或接受不清楚的退款，可能削弱后续主张。

• Property buyers, sellers, investors, developers, landlords and tenants
• Responsible authority: The National Agency of Public Registry and the relevant municipality
• Jurisdiction: Georgia

证据文件：广告、合同、付款、交付和缺陷

保存广告、样板图、合同和附件、付款计划、开发许可或项目资料、交付 акт、照片视频、专家报告、通信和书面催告。记录每次检查的日期和人员。

缺陷照片要显示位置、范围和时间。若可能需要专家意见，应避免在取证前改变现场。

• advertising and promises
• contract and payment schedule
• construction and permit records
• handover act
• defect photos, expert report and demand

程序顺序：比较承诺、固定违约、书面要求、选择救济

第一步比较广告与合同；第二步固定延期、缺陷或交付问题；第三步取得必要专家或登记资料；第四步向开发商发出具体书面要求；第五步计算违约金和损失；第六步评估谈判、保全、投诉或法院路径。

买方应选择能实现目标的请求，而不是只写‘解决问题’。交付、维修、退款、终止和赔偿可能有不同证据。

• compare promises with contract
• document delay or defect
• send written demand
• calculate penalty and loss
• choose negotiation or litigation

常见风险：在没有保留意见的交付文件上签字

常见问题包括广告承诺没有写进合同、交付 акт 没有记录缺陷、在专家检查前维修、没有计算违约金、只用电话沟通、忽略开发商偿付能力，以及把物业登记当成质量验收。

签署文件前要读清是否承认完成、放弃索赔或确认没有缺陷。不要把销售人员的解释当作合同修改。

• not putting promises in the contract
• signing handover without reservations
• repairing before expert evidence
• not calculating penalty
• ignoring insolvency risk

决策清单：开发商争议中核对十项

核对合同版本、广告、付款、计划日期、交付、缺陷、登记、违约金、专家证据和开发商资产或偿付能力。再确定修复、交付、退款、终止或赔偿的优先顺序。

让每项要求都对应事实、条款、金额、期限和对方应采取的动作。

• Confirm facts and current status
• Recheck the current official source
• Record the deadline and fallback route
• Obtain the written decision or registration evidence

广告与合同

广告可以提供交易背景，但合同附件和最终承诺的文字需要单独核对。

延期

区分施工延期、交付延期、投入使用和产权登记时间，并按合同计算后果。

缺陷与专家

保存原状、照片、检查记录和专家意见。修复前先考虑证据需要。

交付文件

交付 акт 中的保留、缺陷清单、修复期限和拒签理由要具体，不能只写‘有问题’。

违约金与损失

把合同约定的违约金、实际损失、维修费和其他金额分开计算并保存来源。

消费者保护

消费者规则可能补充合同分析，但不能代替对合同、证据和实际请求的逐项证明。

产权登记

产权登记解决权利问题，不自动证明房屋质量、交付或所有缺陷已经解决。

开发商偿付能力

高额退款或维修请求要考虑开发商资产、抵押和破产风险，必要时评估保全。