在第比利斯购买公寓时，应在支付定金或不可退金额前取得当前公共登记摘录，核对地籍身份、所有权、抵押、查封、共有、建筑和实际面积，并确认卖方有权签约。合同应写清定金性质、退款条件、登记和付款顺序、交付标准、违约以及文件不一致时的退出方案。代理或销售人员的承诺不能替代登记和原始文件。
先说结论：先核对产权和负担，再支付定金
先确认公寓的地籍号、登记所有人、面积、用途和当前负担，再核对卖方身份、婚姻或共有人的签字需要、开发商或建设状态。不要只看网站、样板房或中介的截图。
付款安排应与核查和登记相互衔接。合同要写明如果产权、面积、负担、授权或文件不一致，买方能否暂停、退款或解除。
- Property buyers, sellers, investors, developers, landlords and tenants
- Responsible authority: The National Agency of Public Registry and the relevant municipality
- Jurisdiction: Georgia
证据文件：登记、技术资料和卖方权限
准备当前公共登记摘录、地籍图、面积和用途资料、产权来源、卖方身份证明、共有或配偶同意、开发商文件、建筑许可或状态、物业欠款和付款账户信息。
比较登记地址、地籍号、面积和实际公寓。保存卖方、代理人和银行的书面沟通，不要把口头保证写成已经核实的事实。
- current Public Registry extract
- cadastral plan and area
- root-of-title document
- seller identity, consents and payment account
程序顺序：识别房产、尽调、改合同、付款、登记
第一步确认房产和卖方身份；第二步取得登记和技术文件；第三步核对负担、共有人、建筑和欠款；第四步把保护条件写入合同；第五步按约定付款并在交割日重新取得登记记录；第六步跟进所有权登记。
如果涉及外国买家、农业土地、预售、共有或开发商，应在付款前分别评估适用限制。交割日的旧摘录不能保证当天仍然准确。
- identify property and seller
- reconcile registry and technical records
- negotiate contract protections
- coordinate payment and registration closing
常见风险：先付不可退定金，再发现第三方权利
常见问题包括登记所有人不是签约人、共有人的同意缺失、抵押或查封未解除、停车位和储藏室没有独立权利、面积不一致、开发商交付延期，以及付款到未经授权账户。
不要为赶市场而放弃文件核查。若对方拒绝提供当前登记或要求现金、第三方账户和无条件付款，应把它视为交易风险。
- non-refundable deposit before checks
- area mismatch
- registered third-party right
- payment to an unauthorised account
决策清单：签约前核对十项
核对地籍号、所有人、面积、用途、抵押、查封、共有、建筑状态、卖方授权、付款账户和退款或解除条款。再确认合同语言、附件和登记日的责任分配。
把定金、尾款、钥匙、登记、贷款、维修和欠款清算写成有条件的步骤，不要只写一个交割日期。
- Confirm facts and current status
- Recheck the current official source
- Record the deadline and fallback route
- Obtain the written decision or registration evidence
重要提示本材料仅供一般信息参考，不构成个性化法律意见。行动前请结合您的事实重新核实现行法律、官方实践、费用与期限。