Impuesto sobre la propiedad en Georgia en 2026: umbral de 100.000 GEL, tipos y plazos

La reforma georgiana de 30 de septiembre de 2026 cambia las reglas para las declaraciones del impuesto sobre bienes de personas físicas que deben presentarse en 2026. Los bienes imponibles de una persona física distintos de los terrenos quedan exentos si los ingresos familiares del año natural anterior no superaron 100.000 GEL. La misma reforma fija para los bienes imponibles distintos de terrenos un tipo anual del 0,8 % al 1 %, calculado sobre el valor de mercado al final del año natural anterior. La ley se aplica al impuesto que debe declararse en 2026 y entró en vigor al publicarse.

Qué cambia en la declaración de 2026

Es fácil confundir los años de referencia. La declaración de 2026 refleja el impuesto del ejercicio 2026, pero la prueba de la exención examina los ingresos familiares recibidos en 2025. El importe de 100.000 GEL está incluido: la ley exime cuando los ingresos no superan esa cifra. Si se cumple la prueba, la exención cubre los bienes imponibles de la persona física distintos de terrenos. Por sí sola, no exime los terrenos.

Para los bienes imponibles distintos de terrenos, el Código reformado establece ahora un tipo del 0,8 % al 1 % del valor de mercado al cierre del año natural anterior. El impuesto sobre bienes es un tributo local que el municipio introduce dentro de los límites del Código Tributario; por ello, importan la norma municipal aplicable y la ubicación del bien. Ese intervalo legal no permite calcular por sí solo la factura: la autoridad tributaria determina la obligación de la persona física a partir de la declaración, y el resultado depende de la clasificación fiscal, el valor, el tiempo de titularidad y cualquier otra exención aplicable.

Qué bienes pueden estar sujetos al impuesto

La lista del Código para una persona física incluye los bienes inmuebles de su propiedad, también las construcciones en curso, edificios y estructuras, y ciertos medios de transporte, como yates, helicópteros, aeronaves y determinados automóviles. Hay reglas separadas para los bienes arrendados a un no residente y para los activos utilizados en una actividad económica. No todo objeto de uso personal entra automáticamente en esta lista: compruebe la categoría legal y los hechos de titularidad o uso de cada bien.

La prueba de ingresos utiliza una definición legal de familia

La definición del Código Tributario es más concreta que la idea cotidiana de hogar. Incluye a la persona, su cónyuge, hijos menores e hijastros, padres, hijos e hijastros, hermanos, abuelos y nietos que vivan juntos de forma permanente y mantengan una economía doméstica común. El contribuyente define, entre las personas enumeradas en el Código, quiénes forman ese grupo. Si algunos parientes viven por separado, una persona tiene más de una vivienda o la convivencia cambió durante 2025, no deduzca la respuesta únicamente del empadronamiento o del parentesco: contraste los hechos con la definición legal.

El Código describe ampliamente los ingresos familiares e incluye los procedentes de actividades económicas, salarios y otros ingresos, incluso cuando se aplique un beneficio del impuesto sobre la renta. También prevé exclusiones concretas, como ciertos bienes recibidos de familiares por donación o herencia y algunas ventas de vivienda mantenida durante largo tiempo. Los pequeños negocios, el comercio en mercados y otros ingresos sujetos a regímenes especiales tienen reglas de cálculo propias. Reúna los registros de todas las fuentes y clasifique los casos atípicos conforme al Código vigente; no presuponga que solo cuentan el salario o la renta gravada.

Los terrenos tienen reglas separadas

La exención de 100.000 GEL y el nuevo tipo del 0,8 % al 1 % se refieren expresamente a bienes imponibles distintos de terrenos. Los terrenos se rigen por disposiciones propias que distinguen entre suelo agrícola, no agrícola y forestal y calculan los tipos según la categoría, superficie, ubicación y normas municipales pertinentes. El Código también contempla exenciones específicas para terrenos. Por tanto, ni la nueva exención por ingresos familiares ni la exclusión del terreno del tipo aplicable a otros bienes determina si una parcela concreta tributa. Antes de declarar, confirme su categoría registral, uso, superficie, ubicación y posibles exenciones.

Fechas de declaración y pago en 2026

El aviso del Servicio de Ingresos para la campaña de 2026 señala que la declaración de una persona física vence el 2 de noviembre de 2026 y el pago, el 16 de noviembre de 2026. Las fechas legales ordinarias son el 1 de noviembre para declarar y el 15 de noviembre para pagar; en 2026 ambas caen en domingo y la regla del Código Tributario sobre el siguiente día hábil traslada los vencimientos al lunes. Revise su cuenta del Servicio de Ingresos por si existe una liquidación o notificación y no espere al vencimiento para reunir la documentación.

Algunas personas quizá no deban presentar una nueva declaración si se cumplen las condiciones del Código para una liquidación existente o para la ausencia de obligación. En particular, una declaración anterior o una liquidación de la autoridad puede influir en si se mantiene una liquidación previa. Quien presentó una declaración en el ejercicio anterior y ahora considera que ya no tiene obligación quizá deba notificarlo a la autoridad antes del plazo y en el formulario aprobado por el ministro de Finanzas. No suponga que la nueva exención elimina automáticamente una liquidación anterior ni que no debe realizar ningún trámite: compruebe su cuenta y el procedimiento aplicable.

Si vive en el extranjero o no es residente de Georgia

La regla del Código sobre contribuyentes del impuesto incluye a la persona física que posee determinados bienes inmuebles en Georgia. La residencia, la ciudadanía, el uso del bien y los hechos de titularidad pueden influir en la aplicación, pero un propietario extranjero o no residente no debe presumir que vivir fuera elimina una obligación tributaria en Georgia. La exención por ingresos familiares es una prueba distinta: determine quién integra la familia según la definición legal y cómo se trata cada ingreso relevante. Tampoco dé por hecho que un convenio fiscal suprime este impuesto sin revisar el convenio concreto y las normas tributarias aplicables.

Lista práctica de documentos

• Enumere cada bien y parcela en Georgia, la participación de titularidad, las fechas de adquisición o transmisión y la categoría registral del terreno.
• Reúna los comprobantes de ingresos de 2025 de todas las personas que puedan quedar incluidas en la definición legal de familia, también de actividades económicas y fuentes distintas del salario.
• Conserve los documentos de valoración o valor de mercado de los bienes distintos de terrenos a 31 de diciembre de 2025 y las fechas de titularidad de cada activo.
• Revise las normas municipales de la ubicación del bien, los tipos y exenciones específicos para terrenos, las declaraciones anteriores, las liquidaciones y los avisos de su cuenta tributaria.
• Guarde la declaración presentada, sus documentos justificativos, la confirmación de pago y cualquier comunicación remitida al Servicio de Ingresos.

Ejemplo: si los ingresos familiares pertinentes de 2025 fueron exactamente 100.000 GEL, se alcanza el umbral de la exención para los bienes imponibles distintos de terrenos. Esto no resuelve el impuesto sobre terrenos, la obligación individual de otra persona, las dudas de clasificación ni la necesidad de presentar una declaración o notificación. Si los ingresos familiares superan el umbral, eso tampoco calcula por sí solo la cuota: todavía deben revisarse el tipo municipal aplicable, el valor imponible, el período de titularidad y las demás normas legales.

Esta guía refleja la reforma promulgada y los materiales oficiales consultados el 7 de octubre de 2026. La obligación tributaria depende de los hechos individuales y de las normas municipales vigentes. Es información general, no asesoramiento fiscal o jurídico individualizado.