格鲁吉亚批准延长未完工建筑增值税减免期：买方与开发商仍须核实的适用条件

议会批准的内容

2026年10月15日，格鲁吉亚议会三读通过一项修正案，拟将未完工建筑适用的增值税减免期限从2029年1月1日延长至2033年1月1日。议会发布的公告显示该案以81票赞成通过，并说明该减免政策针对符合条件的房产供应及相关建筑施工服务，且保留进项税额抵扣权。

该公告涉及的是针对历史遗留特定项目的过渡性安排，并非面向格鲁吉亚所有房地产开发项目的普惠性免税期。买方或开发商在假定拟议的延期会改变合同价格或税务处理之前，应先明确具体建筑物及相关交易的属性。

截止日期仅是法定要件的一部分

《税法典》第309条第(79)至(81)款构成了相关法律框架。在开展本分析时查阅的现行统合文本中，显示的仍是2029年的截止日期。因此，在实际税务筹划中援引2033年这一节点前，必须核实最终修正案法律文本、正式公布及生效日期。仅凭议会通过本身，尚不能确立每一项过渡性细节。

现行条款涵盖了截至2008年8月8日项目的施工许可证或经核准的建筑规划文件、后续指定变更、供应方的许可证持有人地位、住宅用途以及市政清单登记情况；此外，还涉及建筑物交付使用的行政验收决定。上述要件须同时满足；单凭历史遗留施工现场的证明，并不足以确立减免资格。

税收窗口期延长不等于工程完工保证

对买方而言，税收减免可能会改善开发商的税务状况，但这既不能保证建筑物一定会完工，也不能确保税收节省会以特定方式让利给买方。合同中应明确约定价格构成方式、税务处理所依据的前提假设，以及在无法享受减免时的处理机制。切勿将销售宣传册作为符合法定资格的证明。

一份完善的尽职调查档案应包含地籍与权属记录、建筑施工许可证及变更文件、市政清单登记、竣工与验收状态以及出卖方身份信息。房屋销售方、许可证持有人与实际施工方可能并非同一主体。各方之间的法律关系应当有据可查，而不应仅凭通用的项目名称主观推定。

交易时机与交易架构须获得针对性专业意见

《税法典》的过渡性条款还规定了特定供应及相关建筑服务的处理方式。因此，分析未完工房屋单元历史上的权属转移，往往比单纯核对新发票的开具日期复杂得多。必须准确界定应税事件、相关服务性质、合同流转链条以及该事件发生时适用的法律版本。

对于计划移居格鲁吉亚的外国买家而言，财产权利、税收减免与移民资格（居留许可）属于相互独立的法律事项。认购符合条件的在建工程项目，本身既不能确立取得居留许可的权利，也无法消除建设施工和产权权属方面的固有风险。在依据宣称的税收优惠支付定金之前，务必针对具体交易进行专项法律评估。

在依托延期政策前须厘清的关键问题

• 修正案法律是否已正式公布？相关条款自何时起开始施行？
• 拟涉项目是否完全符合关于历史沿革、许可证及市政清单的各项法定条件？
• 谁是供应方与许可证持有人？本次获得免税的具体是哪一项交易？
• 合同中如何约定税负变动的分担、完工履约义务以及退款权利？

这份议会公告对于符合条件的历史遗留项目具有重要的商业意义。然而在法律层面，其效力必须转化为具有书面凭证支持的资格审查，而不应被笼统理解为所有未完工公寓自此均可享有减免至2033年的普惠承诺。

法律核查日期

来源及法律核查日期：2026年10月18日。后续变化不会自动反映在本文中。规则的适用取决于个案事实。