საქართველომ დაუსრულებელი მშენებლობებისთვის დღგ-ის შეღავათის ვადა გაახანგრძლივა: პირობები, რომლებიც მყიდველებმა და დეველოპერებმა მაინც უნდა გადაამოწმონ

რა დაამტკიცა პარლამენტმა

2026 წლის 15 ოქტომბერს საქართველოს პარლამენტმა მესამე მოსმენით მიიღო კანონპროექტი, რომლითაც დაუსრულებელი მშენებლობებისთვის დღგ-ის შეღავათის მოქმედების ვადა 2029 წლის 1 იანვრიდან 2033 წლის 1 იანვრამდე გაგრძელდა. გავრცელებული ინფორმაციით, ცვლილებას მხარი 81-მა დეპუტატმა დაუჭირა; იგი ითვალისწინებს დღგ-ისგან ჩათვლის უფლებით გათავისუფლებას შესაბამისი უძრავი ქონების მიწოდებისა და მასთან დაკავშირებული სამშენებლო-სამონტაჟო მომსახურებისთვის.

აღნიშნული ეხება მიზნობრივ გარდამავალ რეგულაციას, რომელიც ძველ პროექტებს უკავშირდება. ეს არ წარმოადგენს საყოველთაო საგადასახადო შეღავათს უძრავი ქონების დეველოპმენტის სექტორში. მყიდველმა ან დეველოპერმა ზუსტად უნდა მოახდინოს კონკრეტული ობიექტისა და გარიგების იდენტიფიცირება, სანამ დაასკვნის, რომ შემოთავაზებული გახანგრძლივება ხელშეკრულების ფასს ან საგადასახადო დაბეგვრის რეჟიმს შეცვლის.

თარიღი კანონით დადგენილი კრიტერიუმების მხოლოდ ერთ-ერთი ნაწილია

შესაბამის საკანონმდებლო ჩარჩოს შეიცავს საგადასახადო კოდექსის 309-ე მუხლის 79-ე–81-ე ნაწილები. ამ ანალიზის მომზადებისას გადამოწმებული კონსოლიდირებული ვერსია ჯერ კიდევ 2029 წლის თარიღს ასახავდა. შესაბამისად, რეალური საგადასახადო პოზიციის განსაზღვრისას 2033 წელზე დაყრდნობამდე აუცილებელია საბოლოო ცვლილებების კანონის, მისი გამოქვეყნებისა და ამოქმედების თარიღის გადამოწმება. მხოლოდ პარლამენტის მიერ მიღების ფაქტი არ განსაზღვრავს ყველა გარდამავალ დეტალს.

მოქმედი ნორმები არეგულირებს პროექტის სამშენებლო ნებართვას ან შეთანხმებულ არქიტექტურულ დოკუმენტაციას 2008 წლის 8 აგვისტოს მდგომარეობით, მასში შემდგომ შეტანილ კონკრეტულ ცვლილებებს, მიმწოდებლის მიერ ნებართვის მფლობელის სტატუსს, საცხოვრებელ დანიშნულებასა და მუნიციპალურ ნუსხას. ისინი ასევე მოიცავს შენობის ექსპლუატაციაში მიღების ინდივიდუალურ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივ აქტს. ეს მოთხოვნები ერთობლივად მოქმედებს; მხოლოდ ძველი სამშენებლო ობიექტის არსებობა შეღავათით სარგებლობის უფლებას ავტომატურად არ ადასტურებს.

საგადასახადო შეღავათის ვადის გახანგრძლივება მშენებლობის დასრულების გარანტიას არ ნიშნავს

მყიდველისთვის შეღავათმა შესაძლოა დეველოპერის საგადასახადო ვალდებულებებზე იქონიოს გავლენა, თუმცა ეს არ იძლევა იმის გარანტიას, რომ შენობა აუცილებლად დასრულდება ან მიღებული ეკონომია მყიდველს რაიმე ფორმით გადაეცემა. ხელშეკრულებაში მკაფიოდ უნდა განისაზღვროს, თუ როგორ არის ფორმულირებული ფასი, რა დაშვებებს ეფუძნება საგადასახადო დაბეგვრის წესი და რა მოხდება, თუ შეღავათი მიუწვდომელი აღმოჩნდება. ნუ დაეყრდნობით სარეკლამო ბროშურას, როგორც კანონით დადგენილი კრიტერიუმების დაკმაყოფილების მტკიცებულებას.

სრულფასოვანი სამართლებრივი შემოწმების (due diligence) დოკუმენტაცია უნდა მოიცავდეს საკადასტრო და საკუთრების ამონაწერს, სამშენებლო ნებართვებსა და მათში შეტანილ ცვლილებებს, მუნიციპალურ ნუსხაში შეყვანის დადასტურებას, მშენებლობის დასრულებისა და ექსპლუატაციაში მიღების სტატუსს, ასევე გამყიდველის იდენტიფიცირებას. ფართის გამყიდველი, ნებართვის მფლობელი და მშენებლობის უშუალო შემსრულებელი შესაძლოა სხვადასხვა სუბიექტი იყოს. მათ შორის არსებული ურთიერთობები უნდა დადასტურდეს დოკუმენტურად და არა მხოლოდ საერთო პროექტის სახელწოდებაზე დაყრდნობით.

ვადები და გარიგების სტრუქტურა ინდივიდუალურ კონსულტაციას მოითხოვს

საგადასახადო კოდექსის გარდამავალი დებულებები ასევე არეგულირებს გარკვეული მიწოდებებისა და მათთან დაკავშირებული სამშენებლო მომსახურების დაბეგვრის წესს. შესაბამისად, დაუსრულებელ ობიექტზე საკუთრების უფლების წარსულში გადაცემა შესაძლოა მოითხოვდეს ბევრად უფრო სიღრმისეულ ანალიზს, ვიდრე უბრალოდ ახალ ინვოისზე თარიღის გადამოწმებაა. აუცილებელია დასაბეგრი ოპერაციის, შესაბამისი მომსახურების, სახელშეკრულებო ჯაჭვისა და ამ ოპერაციაზე მოქმედი კანონის რედაქციის ზუსტი იდენტიფიცირება.

უცხოელი მყიდველისთვის, რომელიც საქართველოში გადასახლებას გეგმავს, საკუთრების უფლებები, საგადასახადო შეღავათი და საიმიგრაციო მოთხოვნები ურთიერთდამოუკიდებელი საკითხებია. შეღავათის მქონე სამშენებლო პროექტში უძრავი ქონების შეძენა თავისთავად არ წარმოშობს ბინადრობის ნებართვის მიღების საფუძველს და არ გამორიცხავს მშენებლობასთან ან საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებულ რისკებს. სანამ სავარაუდო საგადასახადო უპირატესობის იმედად ბეს გადაიხდით, გაიარეთ კონკრეტულ გარიგებაზე მორგებული სამართლებრივი შეფასება.

კითხვები, რომლებიც ვადის გახანგრძლივებაზე დაყრდნობამდე უნდა გაირკვეს

• გამოქვეყნდა თუ არა ცვლილებების კანონი და როდიდან ამოქმედდება მისი შესაბამისი ნორმები?
• აკმაყოფილებს თუ არა კონკრეტული პროექტი ყველა ისტორიულ, სანებართვო და მუნიციპალურ ნუსხასთან დაკავშირებულ პირობას?
• ვინ არის მიმწოდებელი და ნებართვის მფლობელი, და რომელი ოპერაცია თავისუფლდება გადასახადისგან?
• როგორ ანაწილებს ხელშეკრულება საგადასახადო ცვლილებების რისკებს, მშენებლობის დასრულების ვალდებულებებსა და თანხის დაბრუნების უფლებას?

პარლამენტის განცხადება კომერციულად მნიშვნელოვანია შესაბამისი ძველი პროექტებისთვის. მისი სამართლებრივი ძალა უნდა გარდაიქმნას დოკუმენტურად დადასტურებულ შეფასებად და არა განზოგადებულ დაპირებად, თითქოს ნებისმიერი დაუსრულებელი ბინა ავტომატურად ისარგებლებს შეღავათით 2033 წლამდე.

გადამოწმების თარიღი

წყაროები და კანონმდებლობა გადამოწმებულია 2026 წლის 18 ოქტომბრის მდგომარეობით. შემდგომი ცვლილებები ავტომატურად არ აისახება. ნორმების გამოყენება კონკრეტული საქმის გარემოებებზეა დამოკიდებული.