ქონებრივი დავა შეიძლება ეხებოდეს საკუთრების წარმოშობას, რეესტრის ჩანაწერს, თანამესაკუთრეთა გამოყენებასა და გაყოფას, საკადასტრო საზღვარს, მეზობლის ჩარევას, იპოთეკას, დეველოპერის ვალდებულებას ან მემკვიდრეობას. საჯარო რეესტრის ამონაწერი კრიტიკული მტკიცებულებაა, მაგრამ ისტორიული დოკუმენტი, საკადასტრო/ტექნიკური მასალა, ფაქტობრივი ფლობა და გარიგების ნამდვილობა ხშირად ცალკე კვლევას მოითხოვს. გადაუდებელ შემთხვევაში საჭიროა ქონების გასხვისების ან ცვლილების დროებითი შეჩერების შეფასება.
1. ჯერ დაადგინეთ, სინამდვილეში რა ტიპის დავაა
ერთსა და იმავე ბინაზე უთანხმოება შეიძლება იყოს საკუთრების, ხელშეკრულების, მემკვიდრეობის, თანამესაკუთრეობის, საზღვრის, მფლობელობის, მშენებლობის ან რეესტრის ადმინისტრაციული გადაწყვეტილების დავა. სწორი კლასიფიკაცია განსაზღვრავს მოპასუხეს, სასამართლოს, ვადასა და მოთხოვნას.
მოამზადეთ ქონების იდენტიფიკაცია — საკადასტრო კოდი, მისამართი, ფართობი და ფაქტობრივი მდგომარეობა — და შემდეგ თითოეული მხარის მოთხოვნა. „ქონება ჩემია“ უნდა გადაიქცეს კონკრეტულ სამართლებრივ საფუძვლად და რეგისტრირებად ან აღსრულებად შედეგში.
2. საკუთრების წარმოშობა და საჯარო რეესტრი
მიიღეთ მიმდინარე და ისტორიული ამონაწერი, საკუთრების წარმოშობის დოკუმენტი, ხელშეკრულება, სამკვიდრო მოწმობა, სასამართლოს გადაწყვეტილება ან ადმინისტრაციული აქტი. გადაამოწმეთ ხელმომწერი, წარმომადგენლობა, თანხმობა, იპოთეკა, ყადაღა, საგადასახადო გირავნობა, სერვიტუტი და იჯარა.
რეესტრის მიმდინარე ჩანაწერი მნიშვნელოვანია მესამე პირთან ურთიერთობაში, მაგრამ დავაში შეიძლება შემოწმდეს საფუძვლად არსებული გარიგების ნამდვილობა, რეგისტრაციის პროცედურა ან სხვა პირის წინარე უფლება. ამონაწერის მიღების თარიღი და მონაცემის ცვლილების ისტორია ჩაიწერეთ.
3. თანამესაკუთრეობა: გამოყენება, ხარჯი და გაყოფა
თანამესაკუთრეებმა ქონება ისე უნდა გამოიყენონ, რომ სხვების გამოყენება არ დააზიანონ, ხოლო მოვლის ხარჯი, როგორც წესი, წილების შესაბამისად ნაწილდება. დავა ხშირად შეეხება ექსკლუზიურ ფლობას, ქირის შემოსავალს, რემონტს, გასაღებს, კომუნალურ ხარჯს ან გაყიდვას.
სამოქალაქო კოდექსი თანამესაკუთრეს აძლევს თანამესაკუთრეობის გაუქმების მოთხოვნის უფლებას. თუ ქონება ეკვივალენტურ ნაწილებად ღირებულების დაკარგვის გარეშე იყოფა, შესაძლებელია ნატურით გაყოფა; სხვა შემთხვევაში შეიძლება გაყიდვა და თანხის განაწილება გახდეს საკითხი. შეთანხმებული გამოსყიდვა ხშირად უფრო კონტროლირებადია.
4. საკადასტრო საზღვარი და მეზობლური დავა
შეადარეთ რეესტრის გეგმა, საკადასტრო აზომვა, ძველი დოკუმენტი, ღობე, ფაქტობრივი გამოყენება, რელიეფი და მუნიციპალური/არქივის მასალა. კოორდინატის ტექნიკური განსხვავება და საკუთრების სამართლებრივი დავა ერთი საკითხი არ არის; ხშირად საჭიროა როგორც ამზომველი, ისე იურისტი.
თვითნებურად ღობის გადატანა, შესასვლელის ჩაკეტვა ან კონსტრუქციის დანგრევა ახალ პასუხისმგებლობას ქმნის. სანამ ფიზიკურ მდგომარეობას შეცვლით, დაიცავით ფოტო/ვიდეო, გაზომვა, მოწმე და ოფიციალური კომუნიკაცია.
5. დეველოპერი, მშენებლობა და წინასწარი ხელშეკრულება
განასხვავეთ მშენებლობის დასრულება, ექსპლუატაციაში მიღება, ბინის ჩაბარება და საკუთრების რეგისტრაცია. წინასწარ ხელშეკრულებაში შეამოწმეთ ერთეულის ზუსტი იდენტიფიკაცია, ფართობის ცვლილება, გადახდის ეტაპი, დაგვიანება, დეფექტი, იპოთეკის მოხსნა და თანხის დაბრუნება.
დავამდე მოიპოვეთ დეველოპერის და მიწის ამონაწერი, ნებართვა, პროექტი, გადახდის ისტორია, მიმოწერა, დეფექტის ოქმი და დამოუკიდებელი ტექნიკური შეფასება. მოთხოვნა შეიძლება იყოს შესრულება, ხარვეზის გამოსწორება, ფასის შემცირება, შეწყვეტა, თანხის დაბრუნება ან ზიანი — ფაქტებისა და ხელშეკრულების მიხედვით.
6. მტკიცებულების სრული პაკეტი
ძირითადი ფაილი მოიცავს რეესტრის ამონაწერსა და ისტორიას, საკადასტრო გეგმას, საკუთრების საფუძველს, ხელშეკრულებას და გადახდას, ნოტარიულ/სამკვიდრო დოკუმენტს, მიმოწერას, ფოტო/ვიდეოს, აზომვას, ექსპერტიზას, მოწმეებსა და ქონების ხარჯებს.
შექმენით მოვლენების და საკუთრების ჯაჭვის ორი ცალკე ქრონოლოგია. თითო დოკუმენტს მიუთითეთ რა ფაქტს ამტკიცებს და სად არის ორიგინალი. დაუმოწმებელი სქრინშოტი ან არასრული ამონაწერი შეიძლება დამხმარე იყოს, მაგრამ ხშირად ვერ ცვლის ოფიციალურ ან ტექნიკურ წყაროს.
7. დროებითი დაცვა და სარჩელის უზრუნველყოფა
თუ არსებობს ქონების გაყიდვის, იპოთეკით დატვირთვის, მშენებლობის გაგრძელების, დემონტაჟის ან რეესტრის ცვლილების რეალური საფრთხე, შეაფასეთ უზრუნველყოფის ღონისძიება. მოთხოვნა უნდა იყოს კონკრეტული, პროპორციული და დაკავშირებული მომავალ გადაწყვეტილებასთან.
უზრუნველყოფა ავტომატური არ არის და შეიძლება ზიანის/უზრუნველყოფის საკითხიც წარმოშვას. დაგვიანებამ კი შესაძლოა საბოლოო გამარჯვება პრაქტიკულად ნაკლებად ღირებული გახადოს. ამიტომ რისკის მტკიცებულება დაუყოვნებლივ შეინახეთ.
8. მოლაპარაკება, სასამართლო და საბოლოო რეგისტრაცია
მოლაპარაკებაში გამოიყენეთ ქონების და ხარჯის რეალური შეფასება: ვინ იყენებს ქონებას, რა ღირს გაყოფა, გამოსყიდვა, გაყიდვა და პროცესი. მორიგებამ უნდა მოიცვას გადახდა, გასაღები/ჩაბარება, რეგისტრაცია, იპოთეკა, გადასახადი, ვადა და დარღვევის შედეგი.
სასამართლოს გადაწყვეტილების შემდეგ ხშირად საჭიროა საჯარო რეესტრში ცვლილება და აღსრულება. წინასწარ ჩამოაყალიბეთ ისეთი მოთხოვნა, რომელიც საბოლოოდ რეგისტრირებადი და აღსრულებადია; მხოლოდ დეკლარაციული გამარჯვება შეიძლება პრაქტიკულ პრობლემას არ წყვეტდეს.
მნიშვნელოვანი შენიშვნაეს მასალა არის ზოგადი ინფორმაცია და არა ინდივიდუალური სამართლებრივი რჩევა. კანონი, ოფიციალური პრაქტიკა, საფასური და ვადა მოქმედებამდე კვლავ გადაამოწმეთ თქვენი ფაქტების მიხედვით.