ავანსის გადახდამდე უნდა შემოწმდეს გამყიდველის საკუთრება, ბინის საკადასტრო იდენტობა, იპოთეკა ან ყადაღა, თანამესაკუთრე, მშენებლობის სტატუსი, დავალიანება და უსაფრთხო გადახდის პირობა.
მოკლე პასუხი და საკითხის ფარგლები
ავანსის გადახდამდე უნდა შემოწმდეს გამყიდველის საკუთრება, ბინის საკადასტრო იდენტობა, იპოთეკა ან ყადაღა, თანამესაკუთრე, მშენებლობის სტატუსი, დავალიანება და უსაფრთხო გადახდის პირობა.
უძრავი ქონების უსაფრთხო გარიგება მოითხოვს არა მხოლოდ მიმდინარე ამონაწერს, არამედ უფლების წარმოშობის, საკადასტრო მონაცემის, შეზღუდვების, მშენებლობის სტატუსის, ხელშეკრულების და გადახდის მექანიზმის ერთიან შემოწმებას.
- ქონების მყიდველები, გამყიდველები, ინვესტორები, დეველოპერები, გამქირავებლები და მოიჯარეები
- პასუხისმგებელი ორგანო: საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო და შესაბამისი მუნიციპალიტეტი
- იურისდიქცია: საქართველო
რა დოკუმენტები და მტკიცებულებები უნდა მოამზადოთ
ამ საკითხის შეფასება დაიწყეთ შემდეგი მასალის სრულყოფილი და თანმიმდევრული ნაკრებით: საჯარო რეესტრის მიმდინარე ამონაწერი, საკადასტრო გეგმა და ფართობი, საკუთრების წარმოშობის დოკუმენტი, გამყიდველის პირადობა, თანხმობები და გადახდის ანგარიში.
უცხოურ დოკუმენტს შეიძლება დასჭირდეს აპოსტილი ან ლეგალიზაცია და სათანადო ქართული თარგმანი. ასლი, თარიღი, გამცემი და დოკუმენტის კავშირი დასამტკიცებელ ფაქტთან ცალკე შეამოწმეთ.
- საჯარო რეესტრის მიმდინარე ამონაწერი
- საკადასტრო გეგმა და ფართობი
- საკუთრების წარმოშობის დოკუმენტი
- გამყიდველის პირადობა, თანხმობები და გადახდის ანგარიში
პროცედურა და სამუშაო თანმიმდევრობა
ჯერ გადაამოწმეთ რა იყიდება და ვის ეკუთვნის, შემდეგ — რა ტვირთები და ტექნიკური შეზღუდვები არსებობს, ბოლოს კი მოარგეთ ხელშეკრულება აღმოჩენილ რისკებს. გადახდა და რეგისტრაცია წინასწარ შეთანხმებული დახურვის სქემით უნდა შესრულდეს.
ამ თემისთვის პრაქტიკული თანმიმდევრობაა: ობიექტისა და გამყიდველის იდენტიფიკაცია; რეესტრისა და ტექნიკური დოკუმენტების შედარება; ხელშეკრულების პირობების მოლაპარაკება; გადახდისა და რეგისტრაციის კოორდინირებული დახურვა. თითოეული ნაბიჯის წინ გადაამოწმეთ კომპეტენტური ორგანო, შეტანის ფორმა და მოქმედი ვადა.
- ობიექტისა და გამყიდველის იდენტიფიკაცია
- რეესტრისა და ტექნიკური დოკუმენტების შედარება
- ხელშეკრულების პირობების მოლაპარაკება
- გადახდისა და რეგისტრაციის კოორდინირებული დახურვა
ძირითადი რისკები და ხშირი შეცდომები
ამ საკითხში მთავარი რისკებია: არაბრუნებადი ავანსი შემოწმებამდე; ფართობის შეუსაბამობა; მესამე პირის რეგისტრირებული უფლება; გადახდა არაუფლებამოსილ ანგარიშზე. რისკი შეაფასეთ არა მხოლოდ სამართლებრივი შედეგით, არამედ დროის, ხარჯის, აღსრულების და სხვა მიმდინარე სტატუსზე ზემოქმედებით.
თუ დოკუმენტები ერთმანეთს ეწინააღმდეგება, ჯერ წინააღმდეგობა ახსენით და გაასწორეთ; დამატებითი მასალის დაუგეგმავად შეტანამ შეიძლება პრობლემა გააღრმაოს.
- არაბრუნებადი ავანსი შემოწმებამდე
- ფართობის შეუსაბამობა
- მესამე პირის რეგისტრირებული უფლება
- გადახდა არაუფლებამოსილ ანგარიშზე
შემდეგი ნაბიჯის გადაწყვეტილების გეგმა
შექმენით ერთი სამუშაო ფაილი: ქრონოლოგია, მიზანი, დოკუმენტების რეესტრი, ოფიციალური წყაროების ბმულები, ვადები და პასუხისმგებელი პირები. ბინის შეძენა თბილისში არ უნდა გადაწყდეს მხოლოდ ფორმის შევსებით — საბოლოო ნაბიჯი თქვენს ფაქტებსა და რისკის ტოლერანტობას უნდა მოერგოს.
თუ შედეგი გავლენას ახდენს თავისუფლებაზე, საქართველოში ყოფნაზე, ბავშვზე, მნიშვნელოვან ქონებაზე ან ბიზნესის უწყვეტობაზე, მოქმედებამდე მოითხოვეთ ინდივიდუალური სამართლებრივი შეფასება.
- დაადასტურეთ ფაქტები და სტატუსი
- გადაამოწმეთ მოქმედი ოფიციალური წყარო
- დააფიქსირეთ ვადა და სარეზერვო გზა
- მიიღეთ წერილობითი გადაწყვეტილება ან რეგისტრაციის მტკიცებულება
მნიშვნელოვანი შენიშვნაეს მასალა არის ზოგადი ინფორმაცია და არა ინდივიდუალური სამართლებრივი რჩევა. კანონი, ოფიციალური პრაქტიკა, საფასური და ვადა მოქმედებამდე კვლავ გადაამოწმეთ თქვენი ფაქტების მიხედვით.